老公寓沒電梯又怕地震想原地重建？危老重建獎勵、流程與住戶整合一次看（台中建築師解說）
住了二、三十年的老公寓，沒電梯、外牆剝落、又怕地震，想原地打掉重建成有電梯的新大樓卻不知從何開始？危老重建（危老條例）不限基地大小、審查比都更快，還有容積與稅捐獎勵，但需全體所有權人同意。本文說明資格、獎勵、流程、費用與住戶整合，告訴你第一步該怎麼做。
住了二、三十年的老公寓，每天爬樓梯爬得喘、外牆磁磚剝落、管線老舊，一遇地震就擔心——想把它打掉重蓋成有電梯的新大樓，卻不知道從哪裡開始？這正是危老重建要解決的問題。和都更比起來，危老重建不限基地大小、審查更快，還有容積與稅捐獎勵，但有一個關鍵門檻：必須全體所有權人同意。以下用建築師的實務角度，帶你看懂資格、獎勵、流程與費用。
我家的老房子符合危老重建資格嗎？
危老重建的法源是《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱危老條例），要同時符合幾個條件：
- 位於都市計畫範圍內的合法建築物（領有使用執照或合法房屋證明）
- 非經指定的歷史建築
- 並符合下列其中一種情形：
- 屋齡 30 年以上、且結構安全性能評估未達標準
- 屋齡 30 年以上、有電梯但改善不具效益
- 經結構安全性能評估有危險疑慮（例如海砂屋、震損、傾斜）
簡單判斷：都市計畫區內、合法、屋齡 30 年以上的老公寓或老透天，幾乎都值得做一次結構評估確認資格。
危老重建和都更有什麼不同？該選哪個？
兩者都是「拆掉重建、爭取容積獎勵」，但機制差很多：
| 比較項目 | 危老重建 | 都市更新 |
|---|---|---|
| 同意門檻 | 需全體所有權人 100% 同意 | 多數決（達一定比例即可） |
| 基地規模 | 無最小面積限制，單棟即可 | 通常需一定規模或劃定更新單元 |
| 審查時間 | 較短 | 較長（須經都更審議） |
| 容積獎勵 | 有上限、相對單純 | 較高、但程序複雜 |
| 適合對象 | 小基地、住戶單純、想快一點 | 大基地、戶數多、願意整合 |
白話結論：戶數少、鄰里關係好、想快一點，選危老；基地大、戶數多、難 100% 整合，才考慮都更。
危老重建有哪些獎勵？
這是住戶最關心的部分，主要三種：
| 獎勵類型 | 內容 |
|---|---|
| 容積獎勵 | 各項獎勵（結構耐震、綠建築、智慧建築、無障礙、退縮留設等）加總後，上限約為基準容積的 1.4 倍，讓重建後總樓地板面積增加 |
| 時程獎勵 | 越早提出申請、額外容積越多，獎勵額度逐年遞減，所以早做早划算 |
| 稅捐減免 | 重建期間免徵地價稅；重建完成後房屋稅、地價稅有一定年限的減半優惠 |
實際容積獎勵會依基地條件、結構評估結果與申請時程核算，數字務必由建築師依個案試算，不能一概而論。
危老重建的流程是什麼？大概要多久？
- 結構安全性能評估（初評，必要時詳評）：確認資格與危險程度
- 住戶整合、取得全體同意：這通常是最花時間的一關
- 擬具重建計畫送審核准：含建築設計、財務與權利分配
- 申請建造執照
- 拆除舊建物、開工新建
- 取得使用執照、辦理產權登記與分回
評估到核准視整合速度而定，整合順利約半年到一年，工程另計；整合卡關時間就難估——所以越早啟動越好。
危老重建大概要花多少錢？
費用組成大致如下，多數案件會以「重建後分回坪數」或與建商合建的方式處理金流，自費比例依案件而異：
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 結構安全性能評估 | 初評費用較低，詳評依規模計 |
| 規劃設計與監造 | 建築師設計、結構與機電技師簽證 |
| 拆除工程 | 舊建物拆除與廢棄物清運 |
| 營造工程 | 新建主體，占總成本最大宗 |
| 規費與稅費 | 建照、使照規費等 |
| 貸款利息 | 自建者重建期間的融資成本 |
全體同意是最大關卡，住戶整合怎麼做？
危老最大的門檻不是技術，而是100% 同意。只要一戶不點頭就無法啟動。實務上建築師與整合團隊會協助：
- 用結構評估數據讓住戶理解安全風險（最有說服力）
- 試算重建後各戶分回坪數與權利價值，讓分配透明
- 規劃重建期間的安置與費用安排，降低住戶疑慮
第一步該先做什麼？
先做一次結構安全性能評估，確認資格與危險程度——這是後續所有事情的基礎，也是說服鄰居最有力的依據。
如果你家是台中都市計畫區內、屋齡 30 年以上的老公寓或老透天，歡迎透過 LINE 提供地址與現況照片，由建築師先幫你判斷適不適合危老重建、概估獎勵與流程，再決定要不要往下走。